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美国房价井喷,利率提高如何影响你的房贷?

能在未来拥有自己的房子相信是大家的梦想。除了能抵抗通胀,购置房地产也是分散个人投资组合的最佳方法。但也有不少人为了买房而买房,导致在买房之后就开始后悔之前所作的决定,而美国就是非常典型的例子。目前美国的房地产市场非常火热,房屋价格也涨上天,到底是什么原因造成美国房市过热,而近期利率的飙升又会如何影响你的房贷?

我们先来看美国的房价表现。衡量美国平均房价的标普凯斯-席勒 (Case-Shiller) 指数显示,美国1月的房价按年上涨19.2%,月度也上涨1.6%,这是美国房价在最近半年按月上涨幅度最快的月份。从上图可以发现美国房价虽然在近几个月的涨幅出现停滞,但还是处于历史新高的水平。其中凤凰城已经连续32个月成为全国房价增长最快的城市,增幅高达32.6% 保持首位的记录,而佛罗里达的坦帕市则是增长速度排第二的城市,按年涨幅来到30.8%。

是什么原因导致美国房价涨幅如此猛烈?最主要的原因是市场对于住宅的需求非常强劲,不论是竞价抢房或是全现金购房在目前的市场都很常见。根据美国全国房地产经纪人协会 (National Association of Realtors) 的数据显示,全美未售出的房屋库存在2月下降至87万套的历史低点,只相当于1.6个月左右的房屋销售,美国房地产正在面对严重的库存危机。从上图观察美国房屋库存的数据,大家会发现自次贷危机以后房屋库存处于长期的下跌趋势,而且在2020年疫情爆发之后库存更是出现大幅度的下滑。另外,美国人口普查局发布的数据也显示2月私有住房的开工量按年大幅上涨22.3%,是2006年以来最快的增速,而住房竣工量也比去年同期上涨2.8%。目前所有数据都显示美国房地产市场非常紧张,处于供不应求的状态。

值得注意的是,美国银行估计美国房价在今年将会上涨10%。但是我认为美国泡沫化的房价涨势是不可持续的,主要是这波房价涨潮具有投机的性质,许多美国人为了不要错过这波房地产牛市而疯狂进入市场购房。根据房利美的调查显示,认为现在是买房好时机的美国人比例在1月跌至25% 的历史低点。而也有其他调查发现买房的人绝大部分都非常后悔匆忙做出决定。这就是市场的Fear of missing out典型的表态,导致美国人必须在短时间内出价,最后因为地理位置不适中、房屋装潢因为通胀压力出现暴涨而后悔。

根据房地美的数据显示,美国30年期固定房贷平均利率在上个星期已经升破5% 来到5.02%,是2011年以来首度跨越5% 的大关,而去年同期的固定房贷利率只有3.4% 左右,大家从上图也可以看到固定房贷利率在这几个星期的涨幅是相当陡峭,主要是房贷利率通常会追随美国10年期债券利率的走势。目前,美国10年期利率已经来到2.6% 的水平,受到美联储的 “鸽后” 布兰纳德暗示美联储将会采取更加激进的步伐收紧货币政策,最快在5月的利率决策会议就会开始快速缩减美联储规模将近US$9 trillion的资产负债表。

很多人可能对于利率如何影响每个月的房贷支付没有头绪,那我在这里就向大家举例。刚才我提到美国的30年期固定房贷利率从2021年头的2.7% 暴涨至目前的5%。我们假设在美国买价值US$350,000的房子,当时的利率是2.7%,贷款期限为30年,你每个月需要付的房贷为US$1,420,而你在这30年当中所需支付的总利息支出为US$161,052。

在其他因素不变的情况下,假设房贷利率上涨至5%,你每个月需要付的房贷来到US$1,879,对比之前的US$1,420多出了32.3%。另外,你在这30年期间所需要付的总利息支出高达US$326,397,比之前的数额开了一番。或许你会认为区区的US$459的差额不会造成太大的影响,但大家不要忘记假设你的薪资为US$4,000,你的可支配收入在短短的几个星期少了10%,而且利率还有可能在美联储快速加息的背景下继续涨上去。

美联储的鹰派说辞其实并不是什么新鲜事。布兰纳德也重申俄乌战争导致美国面居高不下的临通胀压力,因此通过提高利率至中立水平是美联储压制通胀必要的行动。大家也不要忘记租金和住房成本占美国消费者物价指数的30% 左右,而我也曾经说过房价的泡沫化会是推高美国今年消费者物价的主要因素。利率的上涨给美国的房地产开发商造成很大的压力,主要是担心利率升高会影响房屋的买气,购房者逐渐退出市场。这使得发展商不愿意在建材成本飙升和房市景气见顶之时建设更多房屋,导致目前房屋的供给跟不上需求。

对于美国房地产市场的看法,虽然爆发次贷危机的可能性还很小,但我认为房地产市场并不能完全承受美联储激进加息的货币紧缩政策。如果大家对比房屋价格和美国人薪资增长的速度,会发现后者的增速远不如前者,也就是美国人的薪资对于房屋的负担能力正在大幅缩水。因此,在美国成屋销售近这两个月环比出现疲软,房屋库存不足,固定房贷利率飙升,以及建材价格持续上涨的背景下,我认为买家会保持观望的态度,美国房地产市场的热度也会放缓。

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