【做功课篇】- 3家上市REITS – 产业信托大比拼，PAVREIT(5212)上市至今5年复利19.34%。

之前曾经跟大家分享过一些【做功课】的方式，今天就跟大家分享产业信托 – REITS这个领域。很多人投资REITS主要是为了收股息，资金增长为辅助。而REITS的Dividend Payout %大约介于90 – 100%, 因此盈利成长的幅度是不能跟小型成长股比较的。不过产业信托胜在稳健以及派发稳定的股息，而且人口增加也会导致购物商场的人流上升。

大马最赚钱的4家REITS分别是KLCC, SUNREIT, PAVREIT以及IGBREIT。今天笔者会以SUNREIT, PAVREIT以及IGBREIT作为【做功课】的例子，希望可以让大家更为了解这3家公司。

• REITS最主要的收入就是来自于收租金，扣除了维修费，Utilities，以及一些管理费，剩下的就是净利，所以上图3家公司的Profit Margin都超过了50%。
• 大家可以看到PAVREIT的盈利起伏不定，主要原因是因为公司曾经数次Revalue它们的投资产业，因此Change in Fair Value of investment properties导致盈利暴涨。
• 而上图3家公司当中，SUNREIT过往6年的盈利是最稳定的，公司的盈利连续5年都稳定地在成长着。

不过3家公司都拥有非常良好的派息记录，3家公司上市至今的股息都节节高升。在大马17家产业信托当中，能做到这点的其实并不多。假设投资者要买入REITS收股息，研究过往的记录是非常只要的一个环节。

• 而3家公司当中，PAVREIT在这5年的股价表现是最为出色的，2011年12月上市股价为88仙，10月10日的闭市股价RM.178, 单单股价涨幅就超过了100%。
• 而SUNREIT屈居第2，IGBREIT的股价涨幅是3家当中的榜尾。不过IGBREIT的市值却是3家产业信托里最大的，市值超过55亿马币。

投资产业信托最重要的是【买进的价格】，因为当你买进的价格越低，你的周息率就会越高。此外，一些优质的产业信托会寻找适当机会买进新的投资产业，长期就可以增加公司的租金收入。当盈利增加，股息自然而然也会跟着上涨，因此投资者就可以年年都在加薪了。

此外，商场/Office出租率也是一个指标，假设产业信托的出租率越高，那就代表着他们的地点收到追捧。反之，出租率低的公司如何为公司创造更多的盈利呢？

• 上图是PAVREIT上市至今的营业额以及盈利成长，PAVREIT的盈利会忽高忽低主要是因为在2012以及2014年曾经数次Revalue过Investment properties.
• 不过REVENUE = 产业信托的租金以及Other Income，PAVREIT的营业额从上市至今就不断成长进步，FY2016上半年的业绩就相当于去年全年的54.2%, 今年应该有很大的机会优于去年。
• 大部分商场每年都会调整租金，而几乎每年都会有不同幅度的增长，这也是为什么产业信托的收入可以不断地增长。
• 当然地点越好的地方，租金当然也越贵，以上3家都是大家很熟悉以及人潮最汹涌的地方。笔者曾经在MID VALLEY以及SUNWAY PYRAMID转了30分钟以上才找到停车位，因此我很少在周末去这两个商场。
• 由于笔者之前居住以及工作的地点靠近PAVREIT, 所以笔者倒是会经常去PAVREIT逛街吃饭。

众所周知，产业信托的资金增长肯定是不能跟其他领域相比，不过它的周息率却是最丰厚的，上述3家公司的平均Dividend Yield都超过了5%。

以2016 Oct 10的股价计算，3家公司的周息率如下:SUNREIT = 5.37%IGBREIT = 5.12%PAVREIT = 4.66%

PAVREIT上市至今接近5年，假设长期持有5年会获得多少%的回酬呢？？
PAVREIT IPO PRICE = RM0.88
PRICE as at Oct 10 = RM1.78
Total Dividend Receive = RM0.352
Capital Gain + Dividend = 0.90 + 0.352 = RM1.252
5 Years Return = (1.252/0.88) x 100% = 142.068%
5 year compound return = 19.34%
从IPO持有PAVREIT至今的ROI = 142.068%, 而每年股息+资金增长的复利 = 19.34%。这种稳定的回酬比基金好少不少，而且也比FD好上无数倍。

不过不是每一家REITS都可以有这么优秀的回酬，只有少数地点好，规模够大以及派息不断增长的公司才会有如此丰厚的回酬。假设大家想要买REITS收租，那么【买进的价格】是决定你赚/亏的主因。

举个例字，一间屋子每年固定给你RM20,000的租金收入。
假设你的买进价格是RM400,000, 你每年的最近收入  = 5%。
假设你买进的价格是RM600,000，你每年的租金收入 = 3.33%。

好的产业信托很重要，但是买进的【时机】更加重要。假设你很想买产业信托朋友收租金，那你就必须祈祷/诅咒它们的股价来个暴跌，你就可以捡到便宜货。
以上纯属分析，买卖请自负。

Harryt30
12.30p.m.
2016.10.11