今天笔者想和大家谈谈产托。随着我国政府逐渐放宽封锁措施，近期政府也宣布开放跨州的事宜，证明大马的经济重启已经是如箭在弦。去年因新冠疫情而受冲击最大的零售业也迎来曙光，我们也能看到马路上的车辆已经回到疫情前的水平，周末的商场也已经需要排队进去找停车位。那么，笔者今天就和大家讲解这家旗下拥有着雪隆地区人流量最高的商场，怡宝花园产托IGBREIT。
笔者在上方整理了IGBREIT旗下的Mid Valley Megamall (MVM) 及The Garden Mall (TGM) 最新的资料供大家参考。两间商场的可出租面积 (Net Lettable Area) 高达2.67 million 平方公尺。在2020年，MVM贡献了70% 的营业额，而TGM则贡献了剩余30% 的营业额。
另外，这两家商场的定位也截然不同，前者偏向于中低端的消费群体，而后者主要是属于高端的消费群体，许多名牌如Gucci、Louis Vuitton、Michael Khor也可以在这里找得到。目前，MVM的大型租户有AEON、AEON Big、Metro Jaya及Golden Screen Cinemas (GSC)，总共占了MVM大约40% 的可出租面积。
观察最新季度的盈利，公司的营业额按年成长了37% 至RM84.9 million，主要是受到去年低基期的因素所致。净产业收入 (Net property income) 也从同期的RM37.4 million上涨69% 至目前的RM63.1 million。但是如果大家按季观察，就会发现公司在第二季度也免不了受到我国政府在6月开始实行的行动管制令的冲击，营业额按季下滑了14.6%。但是，公司的净产业收入竟然逆势而上，按季微幅成长1.2%，主要是因为公司的产业维修开销下滑，显示出管理层优秀的成本控制能力。
笔者也从年报及i-Cap的平台摘录大马各大商场在2019年及2020年的出租率。从中可以观察到，其实MVM商场99% 的出租率是大马产托之冠，而且这是在大马饱受疫情肆虐的背景下达到，处于第二名的Sunway Pyramid出租率虽然也在高档，但也不及MVM。而TGM的出租率在2020年也有不错的92%，相比于2019年时的98.9% 小幅下滑，主要是当中的大租户Robinson基于疫情的关系选择关门，但目前已经有67% 的空间由Isetan所填补。
在疫情期间，IGBREIT也向租户提供不同程度的租金辅助计划 (Rental assistance) 减低疫情带来的冲击。在这段期间公司总共给出了RM81.5 million的租金辅助，也成功留住许多大型的租户，这也是为什么IGBREIT的出租率在疫情期间也能维持在高档。即使MVM及TGM的地理位置处于人流旺盛的吉隆坡市区，但每平方公尺的租金也只有RM13左右，相比于比较高档的Suria KLCC及Pavilion KL平均都在RM30每平方公尺左右。
估值方面，目前IGBREIT的本益比介于25.2倍左右，和大马产托的平均31.3倍属于偏低的范围。但笔者认为这绝对是合理，因为公司旗下的商场的地理位置极佳，出租率逼近100% 是全马产托之冠。如果大家认为公司的盈利能够回到RM300 million疫情的水平，以昨天的闭市价换算，目前的本益比也只有20倍。
至于股息，相信也是许多投资产托最关心的问题。之前笔者那篇关于产托文章有提到，虽然没有规定产托必须要把多少收入派发给股东，但是所派发的收入必须要占可派发盈利的90% 以上才会免于缴付25% 的公司所得税。因此，公司在过去5年的股息派发率平均都在95%。假设公司在明年的盈利能回到疫情前的水平，用现在股价换算，股息率也有不俗的5.03%。
公司在未来几年其中一个盈利催化剂就是从母公司IGB Berhad注入Mid Valley Southkey (MVS) 的资产。MVS是位于Iskandar Malaysia, Johor的商场，拥有1.5 million平方公尺的可出租面积及322个租户单位，当中包括大型租户Village Grocer、GSC及Mid Valley exhibition centre。但笔者认为这项资产最早只有在2022年末或2023年才会实现。
随着大马行动管制令的延长，IGBREIT旗下的商场都在持续关闭当中，只有餐厅、银行、药房及超市继续营运提供民生需求。人流量的锐减也影响了商场的停车费收入。不过笔者认为，当疫情结束过后，商场的客流量便会逐渐复苏，而IGBREIT的营业收入也将回复正常。或许很多人会觉得在疫情期间电商如Lazada及Shopee的普及将会永远取代传统的零售消费模式。
但大家有没有想过，其实我们以前在周末经常去逛的商场，能带给我们的不只是买东西那么简单，而是一种消遣模式及生活体验，也是朋友或家庭群聚的场所，这是电商满足不到的。这也是为什么好的商场都会有尽力去拉拢大型租户及电影院，确保商场能提供给人们更加帮的体验。届时，人们也会带着 “庆祝重生” 的心态来商场逛街，迎来一波报复性的消费潮。
